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從物權法角度看小區車位、車庫歸屬
時間:2016-08-02  作者:  新聞來源:  【字號: | |

  既然我國物權法第73條確認了建筑區劃內的道路和其他公共場所屬于業主共有,那么,建設單位或物業服務企業占用該道路或其他公共場所而用于停放車輛,并不因此而改變物權的歸屬,由此形成的車位也應當屬于業主的共有財產。

  如果每個業主已經按照該配置比例得到了車位,就意味著,建設單位已經滿足了業主的需要,其可以自行處置剩余的車位。如果建設單位沒有按照該配置比例來滿足業主的需要,則不能將剩余的車位、車庫轉讓給第三人。

  隨著城市化的快速發展、人們生活水平的提高,私家車的保有量也越來越多,作為業主代步工具的存放地點,車位和車庫的輔助功能也越來越重要。可以說,車位和車庫與居住環境、生活條件越來越密切,成為現代城市人們生活質量提高不可或缺的重要部分。因此,物權法專門規定了車位、車庫的歸屬問題。

  規劃內車位、車庫的歸屬

  所謂車位,是指車庫中的停車位,以及規劃用于停車的具體地點。所謂車庫,是指隸屬于整個小區,具有獨立的空間、以存放車輛為目的的附屬建筑物。車庫又常常被稱為地下車庫,但不僅僅限于地下車庫,因為在有些建筑物內,地上一層或者二層也可能興建車庫,這也涉及其歸屬問題。車庫四周是封閉的,其可以通過登記表彰權利的范圍。車庫與車位不同,車庫本身是建筑物,通常都具有四至的封閉空間,其不同于一般的停車場的車位,地上車位大都是利用地表劃定的。

  在物權法制定過程中,關于車位、車庫的歸屬,存在著較為激烈的爭論。主要存在兩種觀點:一是業主共有說,即認為車位、車庫應當歸業主共有,因為車位、車庫已經計入了所有購房者的成本,而且車位、車庫是為了發揮專有部分的效用,必須作為配套的設施,應當作為共有部分的客體。二是約定說,即認為車位、車庫的歸屬應當通過約定來確定。

  物權法第74條第2款規定:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”可見物權法采納了“約定說”的觀點。約定的方式包括出售、附贈、出租等方式。所謂出售,就是指建設單位將車位、車庫賣給業主;所謂附贈,指建設單位將車位、車庫贈給業主;所謂出租,指建設單位將車位、車庫租給業主。各種形式都可以作為解決車位、車庫歸屬的方式,從而滿足業主的需要。筆者認為,物權法要求通過約定來解決歸屬具有以下幾個方面的意義:

  第一,根據約定來確定歸屬,是對實踐經驗的總結。因為實踐中絕大多數業主都是通過買賣或者租賃、贈與合同來獲得對車位、車庫的所有權和使用權的。尤其是一些地方性法規也規定了車位、車庫采用約定確定歸屬,實踐證明是行之有效的。物權法總結了這一實踐中的做法,有利于維護法律關系的穩定。

  第二,有利于鼓勵建設單位修建更多的車位、車庫。我國已經成為世界第一大汽車消費市場,而多年來我國城市建設卻忽略了車位的建設,造成了目前城市車位緊張、停車難的問題非常突出,這就需要鼓勵建設單位盡可能開發更多的車位來緩解目前這種緊張的局面。但如果將車庫、車位規定為業主的共有財產,那么,建設單位就沒有足夠的動力來投資修建車位、車庫。如果車位、車庫修建得少,停車越來越難,損害最大的還是業主。

  第三,有利于對地下空間的利用和社會財富的創造。從創造社會價值財富來看,鼓勵建設單位多修建車位、車庫,實際上就是鼓勵建設單位創造更多的財富。因為建設單位是利用地下的空間來修建車庫,并沒有占用更多的土地。這實際上有利于緩和土地資源的緊張局面,提高土地的利用效率,促進社會財富的創造。

  第四,符合市場法則。通過約定解決歸屬,實質上是通過市場機制分配資源。在實踐中,車位、車庫的歸屬如何約定、價值如何確定,很大程度上是由房屋買賣市場決定的。如果房屋市場緊俏,車位、車庫價值就會升高,建設單位有可能將車庫納入房屋的價格;如果建設單位開發的房屋賣不出去,為了促銷,他可能會把車位進行搭售,也就是贈送。允許當事人通過約定確定車位、車庫的歸屬,符合市場法則的要求,避免了對市場交易的不必要干預。

  第五,有利于對車位、車庫有效利用和管理。實踐中,車庫的位置、大小不同,相應的價值也不同。有的人有車,有的人沒有車;有的人車大,有的人車小;有的人不要車位,有的人需要車位;有的人車多,有的人車少。無法找到一個合適的標準,將各個車位公平地劃分給每個業主,如果要歸業主共同管理,如何協調各個業主之間的需要十分困難。在業主人數眾多的情況下,即使通過業主委員會來分配,在使用管理方面的效率也會大大降低,這勢必也會引發諸多糾紛。

  占用業主共有道路或者其他場地增設車位的歸屬

  物權法第74條第3款規定:“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”這就意味著,占用業主共有道路或者其他場地增設的車位,不屬于建設單位所有,而屬于業主的共有財產。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)第6條規定:“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外,占用業主共有道路或者其他場地增設的車位,應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”這就進一步明確“占用業主共有的道路或者其他場地而形成的車位歸業主所有”這一規則,即在規劃以外利用共有道路和其他場地增設的車位不應歸屬于建設單位或者物業服務企業,而應當為業主共有,從而明確權屬,并有利于糾紛的解決。之所以確認這一規則,主要原因在于,既然我國物權法第73條確認了建筑區劃內的道路和其他公共場所屬于業主共有,那么,建設單位或物業服務企業占用該道路或其他公共場所而用于停放車輛,并不因此而改變物權的歸屬,由此形成的車位也應當屬于業主的共有財產,即使用于出租,其收益也應當屬于業主。即使按照建筑區劃原本不用于停放汽車,只要占用業主共有道路或者其他場地增設的車位,都應當適用物權法第74條第3款的規定,即屬于業主共有。

  車位、車庫首先應當滿足業主的需要

  根據物權法第74條的規定,確定車位、車庫的歸屬時,應當堅持車位、車庫首先應當滿足業主的需要的原則。作出此種規定的原因在于:第一,車庫、車位本身是業主實現其區分所有權的重要輔助設施,性質上屬于小區的配套設施。因此,其功能應當首先滿足小區居民的生活需要。第二,滿足業主的需要,也是符合規劃要求的。在規劃中,一般要對車位、車庫作出規定,甚至一些地方已經強制性要求配套車位、車庫的比例。而這些配套車位、車庫,顯然主要是為了滿足業主的需要。第三,強調滿足業主的需要,也有利于充分發揮物的效益,因為如果不能滿足業主的需要,業主需要到小區之外尋找車位、車庫,從而可能支付高昂的對價以及花費大量的時間成本。第四,車庫、車位首先用于保障業主的需要,對于保障小區業主的財產和人身安全也是十分重要的。如果建設單位將小區的車位隨意轉讓或者出租給小區之外的第三人,第三人作為產權人必然可以隨意出入小區,這不僅對于小區的管理帶來不便,也會影響業主生活的安全。

  如何理解首先滿足業主的需要?筆者認為,這就是指建設單位在修建了車位、車庫之后應當首先將其出租、出售給業主,而不能高價賣給第三人。如果業主有能力購買,則應當出售給業主;如果業主沒有能力購買,則應當出租給業主。當然,滿足業主需要只能是合理的需要,只要滿足業主基本的停車需要,就認為已經滿足。《解釋》第5條規定:“建設單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業主的需要’的規定。前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。”因此,依據這一規定,確定是否滿足業主的需要,首先考慮根據規劃確定的配置比例。配置比例在各個地方、各個小區并不完全相同,目前法律也沒有對此作出統一規定。但是,規劃中都確定了配置比例,例如,配置比例為1:1,則意味著,每套房屋應當配套建造一個車位或車庫。如果每個業主已經按照該配置比例得到了一個車位,就意味著,建設單位已經滿足了業主的需要,其可以自行處置剩余的車位。如果建設單位沒有按照該配置比例來滿足業主的需要,則不能將剩余的車位、車庫轉讓給第三人。如果沒有滿足需要,建設單位將車位、車庫高價轉讓給業主以外的其他人,業主可否請求確認出賣車位、車庫的合同無效?筆者認為,物權法第74條的規定在性質上屬于強制性規定,違反了該規定而訂立的合同,都應當被宣告無效。

  (作者為中國人民大學法學院教授、中國民法學研究會會長)

 
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